La problématique évoquée porte sur le point de savoir si la suppression d’un droit d’accès à un puit commun avec le fonds voisin est légale et s’il existe un recours pour le propriétaire qui subit la privation de ce droit .
De la nature du droit à un « puit commun «, découle l’étendue de ce droit et les conséquences résultant de la privation de celui-ci.
En effet la solution est différente selon que le puit est la propriété privative de l’un des deux fonds voisins, ou selon que le puit est en copropriété (comme cela peut être le cas pour une cour commune par exemple)
Ainsi si le puits est situé entièrement sur la propriété du fonds voisin, la propriété mitoyenne n’est titulaire que d’une servitude de puit commun laquelle peut découler d’un titre (dans ce cas la servitude est mentionnée dans l’acte de propriété originaire du bénéficiaire de la servitude) ou d’une prescription trentenaire (par l’usage continu durant 30 ans et dans ce cas il faut faire consacrer cette servitude judiciairement en saisissant le tribunal compétent pour la faire reconnaitre)
Lorsque la servitude est conventionnelle, c’est à dire lorsqu’elle figure dans le titre de propriété du fonds servant ou(et) du fonds dominant, sa suppression peut intervenir soit à la suite d’une vente du fonds dominant , soit à la suite d’un remembrement par arrêté préfectoral .
Sur l’indemnisation envisageable en cas de privation d’une servitude de puisage ou de la suppression de la communauté d’un puit
- En cas de suppression d’une servitude conventionnelle :
Si la servitude a été supprimée à l’occasion de la vente du fonds voisin débiteur de la dite servitude, le fonds dominant chargé de délivrer la servitude est redevable au fonds servant (celui qui bénéficie de la servitude) d’une indemnisation, à charge pour le bénéficiaire de la servitude supprimée d’apporter la preuve du dommage causé par cette suppression.
- En cas de suppression d’un puit commun suit à un remembrement préfectoral :
Si la suppression de la servitude de puisage ou de puit commun fait suite à un remembrement préfectoral, elle sera difficilement indemnisable :
En effet l’arrêté préfectoral approuvant le plan de remembrement et prononçant les transferts de propriété correspondants, éteint, par lui-même et à sa date, les servitudes et droits réels antérieurement détenus pour les immeubles remembrés.
Toutefois ces droits peuvent être reportés sur les immeubles nouvellement attribués ou faire l’objet d’une indemnisation comme en matière d’expropriation (Cf : article L322.6 et suivants du Code de l’urbanisme)
Il est fortement conseillé au titulaire d’une servitude qui en subit la privation de se rapprocher au préalable des services de l’urbanisme de sa commune, ou d’un notaire, afin de vérifier d’une part, la nature juridique de la servitude dont il jouissait préalablement, et d’autre part, la cause de sa suppression, cette vérification préalable étant indispensable pour déterminer les possibilités d’indemnisation du préjudice causé par la disparition de son droit .
Cependant, en aucun cas, le rétablissement d’une servitude de puit commun ne peut être envisagé, sauf en cas de privation de tout autre accès à l’eau potable.
Maître Corinne BAYLAC, Avocat au Barreau de TOURS