Exonération de taxes foncières : prouvez l’engagement de travaux
Toute propriété foncière, bâtie ou non bâtie, doit être imposée dans la commune où elle est située au nom de son propriétaire.
C’est le fait d’être propriétaire qui rend cette taxe exigible.
La taxe foncière est établie pour l’année entière, d’après la situation existante au 1er janvier de l’année d’imposition, soit le 1er janvier 2019 pour la taxe qui sera émise en août ou septembre 2019.
Il existe de nombreux cas d’exonération, totale ou partielle, dont les principaux sont :
– Exonération des constructions nouvelles pendant 2 ans,
– Exonérations et dégrèvements liés au revenu, prévus pour les personnes âgées ou invalides de condition modeste,
– Vacance de maison ou inexploitation d’immeuble.
Ce dernier cas mérite quelques précisions.
L’idée est simple : les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location.
Ainsi, le propriétaire d’une maison proposée à la location qui ne trouve pas de locataire doit pouvoir être exonéré de tout ou partie de la taxe foncière due pour cette maison.
Les conditions prévues pour bénéficier de cette exonération sont claires :
– L’immeuble, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, doit exclusivement être destiné à la location à usage d’habitation,
– La vacance doit être indépendante de la volonté du propriétaire,
– La vacance doit avoir une durée minimale de 3 mois,
– La vacance doit affecter la totalité du logement.
En pratique, les choses se compliquent très rapidement. Comment savoir en effet si la vacance est, ou non, indépendante de la volonté du propriétaire ?
Il est en effet facile de ne pas trouver de locataire lorsque le montant du loyer demandé est excessif ou que le logement est en très mauvais état, voir indécent ou insalubre.
Le propriétaire qui demande un loyer bien supérieur aux loyers demandés pour des logements similaires est, selon l’administration fiscale, responsable du fait qu’il ne trouve pas de locataire.
Dans ce cas, il ne peut pas bénéficier de l’exonération de sa taxe foncière.
Lorsque le logement est indécent, insalubre ou souffre d’un mauvais état d’entretien, l’administration fiscale considère que le propriétaire n’est, en principe, en droit de bénéficier du dégrèvement de taxe foncière que si l’état de délabrement du logement qui a rendu impossible sa location ne peut lui être imputé dans son origine ou sa persistance.
« Ne peut être regardée comme indépendante de la volonté du propriétaire et par suite ne peut ouvrir droit au dégrèvement la vacance d’un immeuble normalement destiné à la location, mais délabré, dès lors que le propriétaire n’avait pas entrepris de remédier à cet état de choses.» (Conseil d’Etat 10/05/1967).
« Le propriétaire d’un immeuble destiné à la location ne peut prétendre au dégrèvement pour vacance, dès lors qu’il n’établit pas qu’il a été empêché de réaliser les travaux de remise en état rendus nécessaires par les dégradations causées par les derniers occupants » (Conseil d’Etat 21/07/1989).
En pratique, le propriétaire d’un logement indécent, insalubre ou en mauvais état d’entretien doit ainsi être en mesure de prouver qu’il ne refuse pas d’effectuer les travaux de remise en état.
C’est en effet à cette seule condition qu’il pourra prétendre à l’exonération de la taxe foncière.
La demande d’exonération doit impérativement être formulée au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit celle de la mise en recouvrement de la taxe, soit le 31 décembre 2019 pour la taxe foncière mise en recouvrement en 2018.
Maître Anne BERTHELOT
Avocat au Barreau de Tours