« S’informer des plus-values avant de vendre ».
« J’ai acheté ma maison, il y a 20 ans 140.000 €. Elle est devenue une résidence secondaire que je souhaite revendre, à présent, 200.000 €. Quelle est la meilleure solution pour éviter de payer trop d’impôts sur cette vente ? Combien au minimum ? »
La plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale est exonérée quel que soit le type de logement (maison individuelle ou appartement). Mais seuls ouvrent droit à l’exonération les immeubles (ou parties d’immeubles) qui constituent la résidence habituelle et effective du propriétaire lui-même, au jour de la cession.
Le déménagement et le changement de résidence qui s’en suit sont ainsi de nature à faire perdre le droit à l’exonération de la plus-value sur la vente de l’ancienne résidence principale.
Toutefois, l’Administration fiscale admet que l’exonération peut s’appliquer lorsque la cession de l’ancienne résidence principale intervient dans le « délai normal de vente » qui s’apprécie en fonction des circonstances de fait et est généralement d’un an maximum.
Si votre déménagement est plus ancien et que vous n’avez pas mis en vente votre résidence dès votre déménagement, alors la vente de votre bien immobilier va être taxée.
L’imposition est établie au taux proportionnel de 19 %, à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %, soit une imposition globale de 36,2 % et, le cas échéant, la surtaxe sur les plus-values excédant 50 000 €.
La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble, lequel correspond au prix effectivement versé lors de l’achat du bien.
Mais ce prix peut être majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais d’acquisition et de 15 % pour tenir compte des dépenses de travaux.
Une fois le prix d’acquisition calculé, le montant de votre plus-value peut encore bénéficier d’abattements pour durée de détention.
Ainsi, dans votre cas, et compte tenu de votre durée de détention (20 ans), l’imposition de votre plus-value ne serait que d’environ 4.000 €.
La seule solution pour ne pas payer d’impôt est d’attendre encore 10 ans avant de vendre car les plus-values immobilières sont totalement exonérées d’impôt à l’issue d’un délai de détention de 30 années.
Maître Anne BERTHELOT, avocat au Barreau de Tours