Prêt immobilier : renégocier mais en calculant
Les taux de prêt immobilier sont très bas. Comment puis-je renégocier mon taux contracté il y a dix ans ? Notamment le prêt hypothécaire. Que faire en cas de refus de l’organisme ?
Les taux de prêt immobilier sont historiquement bas. Le taux moyen sur 20 ans était de 4% en 2009 quand il s’affiche à hauteur de 1,6% en septembre 2019, avec des prévisions de taux inférieurs à 1% pour la fin de l’année.
Au vu de ces éléments, il est intéressant de se renseigner afin de déterminer si une renégociation ou un rachat de son prêt immobilier peut être envisagé.
La renégociation de son prêt immobilier consiste en la conclusion d’un avenant avec la banque d’origine qui accepte de diminuer le taux initialement conclu. Le rachat de crédit, quant à lui, consiste au rachat par une autre banque du précédent crédit. Dès lors, l’emprunteur conclura un nouveau crédit immobilier.
Chaque situation étant propre, aucune des deux solutions ne peut être préconisée par rapport à l’autre. Une étude approfondie de chaque situation permettra de déterminer la solution la plus adéquate.
Tout d’abord, il convient de se rapprocher de sa banque afin de voir si celle-ci accepterait de renégocier le taux applicable à son prêt immobilier. Dans cette hypothèse, le taux qui sera proposé est généralement plus élevé que le taux moyen du moment.
Néanmoins, de nombreux frais liés au rachat de crédit n’auront pas à être acquittés : l’indemnité pour remboursement anticipé (3% du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts – la somme la plus faible des deux), les frais de mainlevée des garanties éventuelles prises lors de la souscription du prêt initial (une hypothèque dans cette hypothèse), une surprime d’assurance (dans l’hypothèse d’une évolution négative de l’état de santé).
Afin de comparer l’éventuelle proposition de la banque prêteuse, il peut être possible soit de faire appel à un courtier qui s’occupera de mettre en concurrence plusieurs établissements bancaires tiers, soit de faire en personne les démarches auprès des banques.
A titre d’exemple : prenons un prêt immobilier à hauteur de 150.000 euros souscrit en janvier 2009 à un taux de 4%, pour une durée de 20 ans. La mensualité est de 909 euros (hors assurances), et le capital restant dû est de 84.218,02 euros au mois de septembre 2019.
Hypothèse n°1 sur la base d’un nouveau taux applicable à hauteur de 1% sur 9 ans. La nouvelle mensualité serait de 816 euros, soit une diminution de 93 euros par mois, et pour une durée totale du crédit diminuée de 3 mois. Une économie totale serait réalisée pour un montant de 12.771 euros.
Il conviendra de déduire de cette somme le montant des frais de renégociation (généralement le coût est inférieur à 800 euros), soit une diminution du coût du crédit de 11.971 euros.
Hypothèse n°2 sur la base d’un rachat de crédit à un taux de 0,5% sur 9 ans. La nouvelle mensualité serait de 798 euros, soit une diminution de 111 euros par mois, et pour une durée totale du crédit diminuée de 3 mois. Cela correspondrait à une économie totale de 14.715 euros en comparaison au coût du prêt initialement souscrit.
Mais attention, à cette somme, il conviendra de déduire les frais de mainlevée d’hypothèque (environ 1.000 euros), l’indemnité de remboursement anticipé (ici 6 mois d’intérêts, soit la somme de 1.696,86 euros), les frais de dossier du nouvel établissement bancaire (environ 500 euros), soit la somme estimative de 3.196,86 euros (sans prendre en compte une éventuelle surprime d’assurance).
Ainsi, l’économie réelle serait de 11.518,14 euros, et donc inférieure à l’hypothèse de la renégociation et ce malgré un taux d’intérêt deux fois supérieur.
Aussi, quand un emprunteur souhaite renégocier son prêt immobilier, il est très important de prendre en considération l’intégralité des frais et non uniquement le taux d’intérêt proposé.
En tout état de cause, renégocier ou faire racheter son crédit est une opération qui peut permettre une économie très importante sur le coût total du prêt immobilier initialement souscrit.
Maître Marie HUYGENS
Avocat au Barreau de Tours