Un expert pour les dommages avec un voisin absent

Les propriétaires d’une maison découvrent au terme d’une période de location, un dégât des eaux causé par un chéneau que leur maison a en commun avec une maison voisine.

Après réparation de ce chéneau, il subsisterait un problème d’humidité qui proviendrait peut-être de la maison voisine, dont ils indiquent qu’elle serait abandonnée et inhabitée depuis plus de quinze ans.

Ils se plaignent de ne pas parvenir pas à joindre le propriétaire de cette maison et s’interrogent sur la possibilité de le contraindre à laisser quelqu’un pénétrer dans cette maison, se demandant par ailleurs s’ils doivent déposer plainte.

La réponse à cette dernière interrogation ne peut qu’être négative si par “plainte”, les propriétaires entendent l’acte par lequel la partie qui s’estime lésée par la commission d’une infraction porte celle-ci à la connaissance du Procureur de la République, directement ou par l’intermédiaire d’un service de police ou de gendarmerie.

Une telle plainte suppose l’existence de faits constitutifs d’une infraction au sens de la loi, et sanctionnés comme tels. Or, en l’état actuel de la législation, aucun texte n’érige en infraction pénalement sanctionnée le fait de laisser à l’abandon un immeuble dont on est propriétaire, ou de se rendre, même volontairement, injoignable pour ses voisins.

Le langage courant utilisant cependant l’expression “porter plainte” comme signifiant porter l’affaire devant une juridiction civile, cela semble au cas d’espèce le seul recours dont disposeraient nos propriétaires pour pénétrer dans l’immeuble de leur voisin en son absence et sans son autorisation.

[Le contraindre ne semble pas être une question qui se pose puisqu’il est injoignable et n’a donc manifestement pas connaissance du besoin de ses voisins d’accéder à l’intérieur de sa maison]

Il existe certes des dispositions qui permettraient de solliciter l’intervention de la mairie, dès lors que les propriétaires affirment que la maison voisine serait en état d’abandon et inhabitée depuis plusieurs années.

En particulier, la procédure instaurée par les articles L. 2243-1 et suivants du Code Général des Collectivités Territoriales relative aux biens en état d’abandon manifeste, qui permet au maire de déclarer en état d’abandon manifeste tous immeubles, parties d’immeuble, voies privées assorties d’une servitude de passage public, installations et terrains sans occupant à titre habituel, qui, dans sa commune, ne sont manifestement plus entretenus.

Cette procédure peut, à terme, conduire à l’expropriation ou à la cession amiable de l’immeuble en état d’abandon manifeste. Elle est toutefois soumise à un formalisme rigoureux et à des délais importants qui ne sont pas nécessairement la réponse la mieux adaptée au but poursuivi par nos propriétaires.

Pour une réponse plus rapide, il apparaît que ces propriétaires auront davantage intérêt à saisir le Président du Tribunal de Grande Instance en référé, sur le fondement de l’article 809 du Code Civil.

Selon ce texte, « le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Il est courant que sur le fondement de ce texte, les tribunaux autorisent à pénétrer sur le terrain d’un voisin sans son accord, pour permettre à celui qui a sollicité cette autorisation de réaliser des travaux sur sa propre maison.

La particularité au cas d’espèce est qu’il ne s’agira pas simplement d’avoir accès au terrain voisin pour réaliser des travaux chez soi, mais de pénétrer dans la maison voisine pour y résoudre un problème d’humidité dont l’existence n’est que virtuelle.

La demande n’aura par conséquent de chance d’aboutir que si la réalité de cette humidité anormalement élevée est préalablement établie, et avec elle, le dommage imminent auquel la maison des demandeurs se trouve exposée. Un rapport d’expertise préalable pourrait y contribuer.

L’autorisation d’accéder à l’immeuble voisin, si elle est obtenue, s’accompagnera alors de toutes les garanties nécessaires pour encadrer cette atteinte au droit de propriété.

Maître Roger MABOUANA BOUNGOU

Avocat au Barreau de Tours

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