Conseil juridique : le fisc peut prélever la dette du propriétaire sur ses loyers
Sujet : ‘le propriétaire d’un appartement de notre immeuble est endetté envers la copropriété de plus de 2.000 € (prélèvements et charges). Les services fiscaux peuvent-ils prélever les charges d’un locataire pour une dette du propriétaire ?
Lorsqu’une personne, telle que le propriétaire d’un appartement, est endettée auprès de l’Administration Fiscale et de la copropriété de l’immeuble dans lequel est situé son appartement, elle peut faire l’objet de mesures de poursuites par l’ensemble de ses créanciers.
L’Administration Fiscale est un créancier bien organisé, très efficace et qui dispose « d’armes » que les autres créanciers ne peuvent pas utiliser ou pas aussi rapidement.
En 1er lieu, un avis d’imposition est un titre exécutoire : donc pas besoin, pour le fisc, de recourir à un juge pour faire reconnaître sa créance.
En 2nd lieu, le fisc peut utiliser : la saisie-conservatoire, la saisie-attribution ou saisie-vente, l’avis à tiers détenteur, l’inscription du privilège du Trésor, …
La mise en place des mesures de saisie est très rapide et l’Administration Fiscale a accès à un très grand nombre de fichiers (immobiliers, bancaires, …) lui permettant d’avoir connaissance de tout le patrimoine et de tous les revenus de ses débiteurs.
Or, en la matière, la règle est : premier arrivé premier servi !
Dans notre exemple, le propriétaire endetté encaisse chaque mois le loyer et la provision sur charges de son locataire.
Le fisc peut ainsi parfaitement venir saisir ce loyer et sa provision directement entre les mains du locataire, lequel a alors l’interdiction de payer son bailleur et l’obligation de payer le fisc.
Certes, la provision est destinée à couvrir les charges de la copropriété, et donc à revenir finalement au syndic qui gère la copropriété, mais le paiement des charges de copropriété est une dette personnelle du propriétaire de l’appartement.
En sa qualité de créancier, le syndic doit engager une procédure de recouvrement forcé de sa créance contre le propriétaire et non le locataire qui, de toutes les façons, a rempli ses obligations.
Maître Emmanuel REBILLARD
Avocat au Barreau de Tours