Je suis sur le point d’acheter un terrain, figure la notion de forage mitoyen au milieu de la clôture (qui appartient au voisin) – terrain en indivision précédente. Il y était installé un robinet et un interrupteur lors de la visite. Là tout a été enlevé
et je réalise que le forage est de mon côté et les tuyaux du sien. Après étude, je ne peux m’en servir et il est impossible de mettre une seconde pompe. Puis-je condamner ce forage ? Ai-je une quelconque obligation ?
Vous indiquez envisager l’acquisition d’un terrain sur lequel figure la mention, dans le projet d’acte notarié, d’un « forage mitoyen au milieu de la clôture », étant précisé que cette clôture appartiendrait au voisin. Vous précisez également que ce forage se situerait en réalité entièrement sur le terrain que vous projetez d’acquérir, tandis que les tuyaux alimenteraient la propriété voisine, et qu’il serait techniquement impossible d’y installer une seconde pompe.
Vous vous interrogez donc légitimement sur la possibilité de condamner ce forage et sur les obligations pouvant vous incomber à ce titre.
J’écarte d’emblée la précision suivant laquelle le terrain a été précédemment en indivision ; cette circonstance ne m’apparaît pas, en l’état et compte tenu de la qualification juridique du puisage en question, de nature à influencer mon analyse. Il ne saurait en aller autrement que sous réserve de précisions relatives à cette indivision, à la date à laquelle le forage a été mis en place et à la destination de l’eau pompée. En effet, la circonstance selon laquelle les parcelles ont pu être antérieurement indivises peut révéler l’existence d’un ouvrage anciennement commun dont la propriété ou les modalités d’usage n’auraient pas été expressément réglées lors du partage, ce qui justifie une vérification attentive des titres antérieurs.
Il convient alors de vérifier si cet ouvrage n’a pas été réalisé antérieurement à la division des parcelles et maintenu dans un usage commun, situation susceptible de caractériser une propriété indivise de l’ouvrage indépendamment de son implantation matérielle.
Aussi, il est assez curieux de considérer que le forage ferait l’objet d’une qualification de « mitoyen » alors que, habituellement, la mitoyenneté concerne en principe des ouvrages implantés sur la ligne séparative entre deux fonds contigus, tels que murs, clôtures, fossés ou encore certains ouvrages techniques communs notamment par le jeu des présomptions légales de mitoyenneté du Code civil (cf. notamment les articles 653 et suivants du Code civil). Or, le forage n’est pas de nature à séparer des fonds contigus.
Il serait intéressant de consulter le cadastre pour prendre connaissance d’éventuels signes distinctifs de propriété et, surtout, s’il existe, le bornage ou l’arpentage du terrain. En effet, le plan cadastral ne vaut pas titre de propriété. En revanche, il peut comporter des signes ou autres marques anciennes à titre d’indices. Il peut ainsi constituer un élément indicatif utile pour l’analyse des limites apparentes du terrain
En l’absence d’un plan de bornage ou d’arpentage, la prudence commande de faire appel à un géomètre afin d’établir de manière contradictoire les limites, ou à défaut, les reporter sur le terrain pour connaître de manière certaine la consistance du terrain que vous vous apprêtez à acheter. D’autre plus si vous projetez la réalisation d’une construction sur ce terrain.
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En partant alors du postulat que le forage est sur le terrain que vous projetez d’acheter, en raison de cette seule circonstance et en l’absence de toute servitude, il doit en principe être regardé comme vous appartenant en pleine propriété, sauf s’il s’agit d’un ouvrage demeuré indivis entre les deux fonds à la suite de leur division.
Il ne pourrait en aller autrement que si le propriétaire du fond contigu est en capacité de se prévaloir d’une servitude conventionnelle, ce qui ne semble pas être le cas. Dans le cas contraire, elle serait probablement mentionnée dans l’acte.
Pour autant, il pourrait être judicieux de consulter le titre de propriété de votre voisin pour identifier une éventuelle servitude qui n’aurait pas été reportée sur le titre du vendeur de votre terrain…
Il faut encore préciser qu’en l’absence de servitude conventionnelle, alors le voisin n’est pas en capacité de se prévaloir de l’acquisition d’une telle servitude par prescription trentenaire.
En effet, la servitude de puisage dans le puits du voisin est, juridiquement, « discontinue » car son exercice nécessite des actes répétés de l’homme. Ainsi, par application des dispositions de l’article 691 du code civil, une telle servitude ne peut pas s’acquérir par prescription.
Dans un arrêt rendu sur des faits topiques à propos d’une demande de reconnaissance de l’existence d’une servitude de puisage, la Cour de cassation a jugé dans les termes suivants : « Mais attendu qu’une servitude est discontinue lorsqu’elle ne peut s’exercer qu’avec une intervention renouvelée de l’homme et qu’elle reste telle quand bien même elle serait rendue artificiellement permanente au moyen d’un outillage approprié dès lors que cet outillage ne peut fonctionner que sous le contrôle de l’homme ; que la cour d’appel, qui a constaté que la servitude de puisage revendiquée ne reposait sur aucun titre afférent au fonds servant, en a justement déduit que Mlle X… devait être déboutée de sa demande » Cass. 3e civ., 19 mai 2004, publié au bulletin.
En l’état, en l’absence de telle servitude stipulée à l’acte et en l’état des éléments connus, il convient de considérer qu’aucune servitude n’est établie. De sorte que le puisage de l’eau par le propriétaire du fond contigu n’apparaît reposer sur aucun droit établi.
Partant de là, rien ne vous interdit, d’un strict point de vue théorique, de condamner le forage ou encore tout simplement de réserver la pompe à votre usage exclusif, en lieu et place des tuyaux du voisin dont le maintien devrait être apprécié au regard des droits éventuellement attachés au fonds voisin.
Cependant, compte tenu de la configuration des lieux et de la vraisemblable ancienneté du forage, je ne peux que vous recommander de clarifier amiablement cette situation avec votre voisin plutôt que de prendre, sous la seule foi des apparences, une décision qui pourrait en réalité s’avérer attentatoire aux droits de votre voisin.
De sorte qu’en pareilles circonstances, je ne peux que vous recommander d’alerter votre notaire sur la situation et la nécessité de la régler avant signature de l’acte, étant ici rappelé que votre notaire est tenu d’une obligation d’assurer la sécurité juridique de l’acte qu’il s’apprête à soumettre à votre signature.
Enfin, il me faut attirer votre attention sur le fait que le forage relève d’un régime juridique bien spécifique, soumis à toute une série d’obligations déclaratives et d’entretien sous le contrôle du maire de la commune (articles L 2224-12 et R 2224-22 du Code général des collectivités territoriales ; arrêté du 17 décembre 2008 relatif au contrôle des installations privatives de distribution d’eau potable, des ouvrages de prélèvement, puits et forages et des ouvrages de récupération des eaux de pluie, NOR : DEVO0829068A).
Depuis un décret entré en vigueur le 1er janvier 2009, les dispositifs de prélèvement, puits ou forages, à des fins d’usage domestique de l’eau, entrepris ou achevés avant le 31 décembre 2008, sont à déclarés au plus tard le 31 décembre 2009 sauf à les régulariser ultérieurement.
De telle sorte qu’indépendamment de la difficulté précitée intéressant vos rapports avec le vendeur mais encore, les propriétaires du fonds contigu, on ne peut qu’attirer votre attention sur la nécessité de régulariser juridiquement ce forage à l’occasion de la vente, ceci pourrait éviter toute difficulté par la suite ou restriction de son usage par l’autorité municipale.
Maître Nicolas FORTAT, avocat au Barreau de Tours.