Vente d’immeuble et question de l’impôt sur la plus-value
Un lecteur adresse la situation suivante :
Il vivait avec sa famille chez son père dans une maison en indivision.
Ce dernier est décédé est la maison a été mise en vente avec son frère et sa sœur.
Ce lecteur demande quelle taxe ils devront payer et ce qu’implique la notion de résidence principale.
Il précise qu’il est en recherche d’une location pour ne pas se retrouver sans toit le jour de la vente.
Le contexte décrit n’est pas très détaillé si bien que nous avons essayé de comprendre la demande qui était formulée. Nous avons décidé de nous concentrer sur la question de l’impôt sur la plus-value.
Qu’est-ce que la plus-value ?
Rappelons que suite à la vente d’un bien immobilier par son propriétaire une plus-value peut exister laquelle peut donner lieu à un impôt.
Elle correspond grossièrement à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente lesquels en application des dispositions de l’article 150-VA ou de l’article 150 –VB-II du code général des impôts, peuvent être modulés à la baisse ou à la hausse si l’on tient compte de certaines charges, indemnités, frais….
Dans quel contexte existe-telle ?
Il faut qu’un bien immobilier ou mobilier soit vendu.
Il faut que le particulier soit propriétaire du bien vendu.
Dans la situation qui nous occupe, certains pourraient penser que ce lecteur, son frère et sa sœur ne paieront pas de plus-value dans la mesure où la maison à usage d’habitation appartenait à leur père. Cependant, ce serait oublier que ce dernier est décédé si bien qu’en tant qu’héritiers, ils sont devenus propriétaires indivis de cette maison.
Nous sommes en présence d’une d’acquisition d’un bien immobilier à titre gratuit. En effet, aucun des héritiers n’a réglé de prix d’achat.
Comment alors évaluer un bien immobilier acquis à titre gratuit pour ensuite calculer une éventuelle plus-value ?
En effet nous ne pouvons pas prendre pour référence son prix d’acquisition puisque le lecteur, sa sœur et son frère sont devenus propriétaire indivis de la maison du fait qu’ils soient héritiers de leur père.
Dès lors, il est prévu par le code général des impôts que sera retenue pour valeur celle utilisée par le notaire pour son calcul des droits de succession.
Une fois calculée la plus-value, un impôt sur celle-ci est-il du systématiquement ?
Le principe admis impose de répondre par l’affirmative.
Néanmoins il souffre d’un certain nombre d’exceptions selon les dispositions de l’article 150-U-II et III du code général des impôts. Pour les besoins de cette consultation, nous nous attacherons exclusivement à l’une d’entre elles qui selon nous concerne la question de ce lecteur.
Ainsi, ne sont pas imposables les plus-values dégagées dans l’hypothèse de la vente d’un immeuble qui constitue la résidence principale au jour de la cession.
Sont exclus de cette exception les habitations légères et de loisirs qui ne constituent pas par définition des immeubles comme les caravanes, les maisons mobiles.
Il est important également de souligner que le bénéfice de cette exonération n’est pas subordonné au fait que la maison d’habitation vendue constitue au moment de la vente la résidence principale du propriétaire. À ce titre, en cas de conflit avec l’administration fiscale, cette appréciation relève du pouvoir des juges. Il est communément admis que la résidence principale est l’immeuble dans lequel le contribuable réside de manière habituelle durant la majeure partie de l’année. Le seul fait de libérer les lieux avant le jour de la vente n’implique pas la disqualification de la résidence principale. Néanmoins la durée d’inoccupation doit être considérée comme normale au regard de plusieurs critères tel les diligences habituelles, le contexte économique, les caractéristiques de l’immeuble…
Tout doit concourir à la vente dans les meilleurs délais du bien immobilier.
Ainsi pour ce lecteur, si il lui ne paiera pas d’impôt sur la plus-value compte tenu du fait qu’il s’agissait de sa résidence principale, son frère et sa sœur pourrait y être assujettie.
Comment éviter l’impôt sur la plus-value s’il s’en dégage une, pour le frère et la sœur dans notre situation ?
La première option est que le bien soit racheter par le frère qui y a demeuré avec sa famille à charge pour lui de régler leur part.
Seconde option et sur conditions cumulatives, le frère et la sœur doivent s’engager à utiliser le prix de vente qui leur revient pour l’achat de leur résidence principale dans les 2 ans de la cession et à la condition qu’ils ne soient pas déjà propriétaire et qu’ils ne l’aient pas été sur une période de 4 ans avant la vente.
Il sera précisé que si finalement le frère et la sœur n’utilisent pas ces fonds dans le délai de 2 ans, ils devront payer l’impôt sur la plus-value augmentée des intérêts de retard.
Et si toutefois ils ne devaient utiliser qu’une partie de ceux-ci, ils régleront au prorata un impôt sur la plus-value augmentée là encore des intérêts de retard.
L’assiette de la plus-value sur laquelle l’impôt est calculé ?
Pour calculer l’impôt que la plus-value, nous commençons par vérifier s’il en existe une.
La première étape consiste évaluer la plus-value brute soit en soustrayant le prix de vente au prix de cession (lesquels peuvent être majorés ou diminués comme nous l’avons vu précédemment) ou à la valeur retenue pour le calcul des droits de succession). Il s’agit de la plus-value brute.
La seconde étape consiste à appliquer à cette plus-value brute en fonction de certains critères détaillés dans le code général des impôts des abattement. À titre d’exemple, il est possible de bénéficier selon les cas d’un taux d’abattement pour la durée de détention de l’immeuble. Il sera également noté que les plus-values immobilières > 50 000 € sont soumises à une taxe particulière.
Nous obtenons ainsi une plus-value nette sur laquelle l’impôt va s’appliquer.
Pour rappel :
Pour terminer notre propos et sur un autre registre fiscal du droit des successions, chaque héritier en ligne directe, c’est-à-dire les descendants, bénéficie depuis le 18 août 2012 d’un abattement fiscal sur la succession de leur ascendant à hauteur de 100 000 €. Il est utile de préciser que le bénéfice de cet abattement est limité aux enfants du défunt et à leurs représentants par suite de prédécès ou de renonciation de ces derniers.
Pour terminer :
Nous avons donné à ce lecteur des pistes de réflexions.
En revanche il ne nous pas été possible de l’informer précisément sur les montants à devoir le cas échéant dans la mesure où nous ne disposions pas de suffisamment d’informations.
Ceci étant dit, le notaire en charge des opérations successorales et de la vente du bien immobilier pourra bien évidemment renseigner sur le montant éventuel à devoir ce lecteur ainsi que son frère et sa sœur.
Maître Stéphanie BLANC-PELISSIER, avocat au Barreau de Tours