Habitat : régulariser une construction antérieure
D’un strict point de vue juridique, des travaux réalisés sans autorisation d’urbanisme peuvent tout à fait être régularisés. Il suffit d’obtenir une autorisation d’urbanisme dont le descriptif technique des travaux qui en est le support correspond en tous points à ces travaux irréguliers.
S’opère alors une régularisation.
Cette régularisation est cependant soumise à la condition que les travaux exécutés soient conformes aux dispositions législatives et règlementaires en vigueur (Conseil d’Etat, 18 juin 1969, n°72045, Mentionné aux tables du recueil Lebon).
Cela suppose encore une parfaite exactitude entre les caractéristiques de la construction irrégulière et le descriptif support de l’autorisation sollicitée postérieurement, notamment en termes d’emprise au sol, de dimensions, d’apparence ou d’implantation…
Ce mécanisme de régularisation persiste même lorsque la démolition a été ordonnée par le juge pénal (Conseil d’Etat, 8 juillet 1996, n°123437, Publié au recueil Lebon)
Par suite, les travaux d’extension de votre maison, bien que réalisés sans autorisation, ne sont pas, de ce seul chef, exclus de toute régularisation.
Une régularisation permettrait ainsi de purger la difficulté rencontrée.
Et, sur ce point spécifique, il n’est pas non plus exclu que l’autorisation de 2010 opère cette régularisation même si, de prime abord, suivant l’énoncé et la formulation de votre difficulté, tel ne semble pas être le cas dès lors que les travaux refusés ont été réalisés.
S’il fallait provoquer la régularisation, alors il suffit de faire appel à un géomètre-expert pour obtenir un relevé précis de l’existant puis à un architecte pour confectionner le dossier de permis de construire.
Quitte à réaliser quelques travaux sur l’existant s’il fallait le rendre conforme aux règles en vigueur.
Tout n’est donc pas perdu…
Les frais exposés pour cette régularisation ont vocation à être imputés au vendeur lequel peut être actionné :
- Soit sur le fondement de l’obligation de délivrance (immeuble non conforme aux stipulations de l’acte authentique dès lors que le permis de 2010 ne régularise pas les travaux irréguliers contrairement à ce qu’il semble indiquer). Attention néanmoins au risque de prescription qu’il faut impérativement analyser en tenant compte des circonstances de l’espèce.
- Soit sur le fondement de la garantie des vices cachés, laquelle doit être exercée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice.Cela suppose encore de contourner les effets attachés à la clause élusive de garantie des vices qui a très certainement été stipulée à l’acte.
- Voire sur celui du dol, étant précisé que la charge de la preuve vous incombe.
Et, suivant les circonstances de l’espèce, il n’est pas exclu non plus que le notaire puisse être actionné en responsabilité.
Dans tous les cas, le choix du fondement juridique doit être précisément déterminé après analyse approfondie de la situation.
Maître Nicolas FORTAT, avocat au Barreau de Tours